编前：国人海外置业近几年不断升温，他们对海外置业的印象是如何的？国人海外置业的目的有哪些？他们首选的是哪个国家？在置业过程中，国人最关心的问题是什么？为了解答这一系列问题，《楼市》杂志从本期开始将特别开设海外置业栏目，为各位读者分析海外置业当中所遭遇的一些问题，以及海外置业的一些行业动态。
今年，澳大利亚阿德雷德市近郊区的一场二手房拍卖会如约而至，和往年不一样的是，组织方今年特意聘请了一位中文传译员，这在阿德雷德市的历史上还是第一次。之所以做出这样的改变，是因为事前查询房产拍卖信息的中国买家数量惊人，就连当地浸淫地产行业多年的代理商们也从未见过这样的盛况。
这些中国“土豪”挥金如土的购房举动更是让外国地产商们趋之若鹜，甚至有美国的地产经纪高呼：“谢谢上帝，他们来到这里，拯救了我们的经济衰退。”可见中国“土豪”在国外俨然是最“高大上”的客户。
但是现如今，海外购置房产的中国人越来越谨慎，因为随着时间的发展，海外置业也遭遇了或多或少的问题，如果想要海外置业，不仅需要有足够的精力应对那些琐事，还要具备事无巨细的耐心和慧眼识珠的眼光。
把握购置房产时机
近年来，中国人海外移民及海外置业的热潮不断升温。2014年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。数据显示，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至165亿美元。
经常混迹豆瓣、知乎等网站的网友都会发现，现如今网上的中产阶级，尤其是文艺范儿十足、向往生活质量不断提高的人们，越来越多地提到“移民”这个词，而移民的首要大事就是“置业”，可是人在他乡，置业要远比在国内显得更加艰难一些，哪怕只是心理上的艰难。
有位移民者大学毕业后便到了澳洲打拼，经过几年的奋斗，终于拥有了自己的一个小公司，只是在国外多年，他却始终不曾有自己的“一亩三分地”，因此感觉不到归属感。
自从做了买房这个决定之后，他对悉尼的楼盘进行了多方调查，房产价格、周边环境、消费场所以及小区绿化等一系列因素都被他事无巨细地纳入了自己的考察范围之内。
起初，他去看的第一个楼盘只要40多万澳元，但是据他调查，这个楼盘的所在之前是一个垃圾场和化工厂，想到买房后家人也会来澳洲生活，他担心这里的环境污染可能会对家人的身体造成不良影响，因此很快便放弃了。
后来，悉尼的另一个楼盘推出的房产价格大约在50万澳元左右，他在当地的一个友人很快购买了，并劝他也购置一套。但是他又因为楼盘距离购物中心太远，加上一些交通因素而再次犹豫。此后，他还是持续观望状态，继续犹豫着又看了几处楼盘，但最终都因为各种原因而放弃。
然而，短短几年后，之前了解到的只要40多万澳元的楼盘，现在却至少要70多万澳元， 而他在当地的朋友之前用50万所购的房产，也涨到了60多万澳元。之前他一直想当然地认为悉尼的房价太高，楼市泡沫过大，而且还有一些当地人声称房价会跌，于是就坚定地守着现钱等待时机 。
澳大利亚的房价是因市场供需而发生变化的，澳洲环境优美，教育水平更是让无数像他一样的外国人趋之若鹜，随着外来移民及留学生人数的增多，房子逐渐呈现供不应求的趋势。目前，悉尼的空房率已低至1.6%左右，打算购房的人每天要排队看房。
由于在悉尼亲眼目睹了这几年房产市场的变化，他十分后悔自己的优柔寡断没有果断地在那时候买上房子，哪怕是用于投资，收益也能很高。这位移民者的经历无疑是一个很好的例子，对于国人来说，海外置业出手的时机尤其重要。
澳洲房产水涨船高
现如今，越来越多悉尼房产的持有者发现，出售房屋从未像现在这样轻松。在美国，房屋拍卖通常处理的都是一些陷入困境的房产，而澳洲售房者则试图在市场走强之际，将所持房产尽快出售。澳洲房地产信息商Core Logic RP的数据显示，在悉尼举行的房产拍卖会上，高达82.8%的房屋都被顺利出售，这个数字无疑是惊人的。
外媒分析认为，悉尼房屋拍卖如此顺利，和人们押注澳央行将进一步降息有关。目前，澳大利亚房价一直处于上涨趋势。悉尼房价在2月同比上涨了14.7%，是最近5个月以来的最大增速。而更直观的数据则出现在澳大利亚网站finder.com.au上，他们通过对比相关数据发现，目前澳洲房屋平均价格比三十年前高出了30多倍。
据澳媒统计，在过去的18个月里，中国房地产商共斥资21亿澳元用于在澳大利亚购买开发用地。除此之外，中国数家开发商在澳大利亚东海岸的公寓建设项目总价值已经达40亿澳元。澳大利亚房地产中介公司CBRE的高管汤姆・萨瑟恩也对媒体表示，中国商家正频繁出手购买澳大利亚地标性建筑。
这不禁让人们产生了疑问，为何澳大利亚的房地产市场会有如此大的吸引力？澳洲与中国的距离不算太远，地广人稀、气候适宜、旅游资源丰富，移民政策也较为宽松，当地政府也希望能积极吸引外来投资，因此得到了许多中国投资者的青睐。
而火爆的海外投资又给澳大利亚带来了什么呢？首当其冲的，便是飙升的房价。据《悉尼晨锋报》报道，澳大利亚住房抵押贷款经纪公司最近按照历史房价数据做出预测，如果目前的房价增长速度继续持续，那么到2064年，悉尼住房的中位数房价将达到4849万至8318万澳元。
房产投资一方面的确繁荣了整个澳洲的经济，只是在带动产业链上下游企业发展的同时，投资过快也会导致澳洲房价的快速上涨，增加居民住房负担。面对房价过快上涨带来的问题，澳大利亚总理托尼・阿博特早在今年2月初就公开表示，澳政府已经打算严格限制外国人在澳购置房地产，并且将重新评估该领域的审批制度，以确保澳洲本国民众不会因房地产价格遭哄抬而“无家可归”。
政策决定置业走向
澳大利亚当局调查显示，一些针对外国投资者的住房限购政策多年来并未得到严格执行，以致不少住房被“不符合条件”的外国投资者购买。
其实澳大利亚早就出台了多项限制外国人在澳购房的政策和法规，但先前几届政府因为各种各样的原因，并未严格执行相关规定。所以本届政府宣布，将出台更完善的“审批制度和外国人购置农业用地的登记制度”，目的是为了“同时更好地落实针对外国人（在澳）购置住宅的限制措施，以确保本国年轻人不会因房价高涨而无力购房”。
于是，澳联邦政府在2月25日公布计划：将对海外买家严格征收申请费，用来监测非法购买澳房产及防止海外买家扰乱澳洲房产市场的价格。
正当外界对澳洲房地产收紧政策观望之际，3月3日澳大利亚政府突然勒令中国恒大地产的一家子公司，必须在90天内把位于悉尼的一栋海滨豪宅卖掉，澳大利亚方面称，这套豪宅是中国投资者去年非法购买所得。这套豪宅是恒大地产集团旗下一家名为“金快餐”的公司去年11月花费了3900万澳元购买的，约合1.92亿元人民币。
澳大利亚之所以要勒令恒大出售这栋房屋，是因为澳大利亚房产法规明确规定，外国人不能购置澳洲二手房，只能购买新房。因此澳大利亚方面认为，这栋豪宅交易的过程不合法规，所以强制业主在90天内出售这处豪宅。
虽然这样的处理方式看上去合情合理，但是外界普遍认为，这是一个收紧外国人在澳洲地产投资的信号。那么，澳大利亚当局的如此“限购”、“审查”政策又是否真的能缓解澳大利亚的投资热潮，遏制一日高过一日的房价？
答案显然是“治标不治本”。这样的政策或许可以对一些个体投资者起到遏制的作用，但是对于大型房地产集团来说，这样的政策可以说毫无作用。
此外，澳洲房价上涨的因素并没有看上去这么简单，更不能完全归咎于移民的投资。这主要跟当地的经济发展有关，也和欧美经济渐渐回升有关，这些才是真正的内因。
因此国人在澳洲置房，除了慧眼识珠，找到出手的最佳时机外，还要耐心地研究当地的政策利好，这才能无往而不利。
澳洲房产 理性投资抓机遇
