拆迁办践行科学发展观调研报告

拆迁办践行科学发展观调研报告

城中村拆迁改造的探讨

在深入贯彻科学发展观的新形势下，随着城市化和城市现代化进程的不断加快，城市地域规模快速扩张，一些过去是农村的区域已逐步纳入城市规划范围，这些城中村在城市的发展中存在着诸多不协调现象，对城市的面貌，城市的品味和市民的生活质量带来了不同程度的影响。尤其是行政区划调整后，城市并存的二元结构依然明显，成为“都市里的村庄”，一方面，这些“城中村”基础设施薄弱，建筑布局零乱，环境卫生差，不适应现代城市建设和管理的要求，成为城市管理的“盲点”。另一方面，“城中村”居民的就业，社会保障等基本社会保障跟不上农民身份转变的步伐，形成了社会不稳定因素。因此，切实解决“城中村”问题，不仅是深入贯彻科学发展观，加快推进城市现代化进程的重要举措，也是迅速改善城市整体形象，全面提高群众生活质量的迫切要求。

一、城中村的基本情况

“城中村”，是指所在地域进入城区或城市建设区，基本无土地或只有少量土地可耕，在房地产权属，享受和执行的政策，户籍和行政管理体制，思想观念和生活习俗等，仍保留着农村形态的村落。“城中村”大体可分三种类型。第一种：“中心型”，即地理位置处在市中心区，被城市建筑所包围，基本无土地。第二种：“延伸型”，即地理位置处在城郊结合部和城市建设区，有少量农用土地。第三种，“边缘型”，即地理位置处在城市近郊，有较多的农用土地，已纳入近期城市规划发展范围。据调查，我县的毛家巷属典型的“中心型”城中村，其位置于我县兴隆路以南，文成路以北，文成中路以东，栖云南路以西的区域范围内，四周楼群排列，合围在楼群之中。象这种类型的城中村还有位于**县文成小学对面城关镇城关村三社的十几户农民，城关镇北关村五社的4户农民，位于一悟路。属于第二种“延伸性”类型的城中村有城关镇北关村八社的农户，位于环城西路南段。目前，我县的城中村基本属于前两种类型，随着城市建设的快速发展，第三种“边缘性’城中村也将出现。

城中村因其形成的原因不同而具有许多特点。一是多数村落处在城市繁华地段，是名副其实的“都市村庄”，生活环境同市民一样；二是大部分土地被城市建设征用，村民基本不从事农业，转而从事第三产业或在企业工作；三是大部分农户都有农房出租，有的还有营业房出租；四是相当一部分村民的收入比城里普通市民高，生活富足，不愿农转非；五是人口构成多元化。有的村民已农转非，有的还是农业户口，一些外地人与城中村村民结婚，户口还未批准迁入，一些外地人在农村买地建房居住，户口管理还在原籍；还有大量外来人员租房居住。

“城中村”形成的原因分析:城市的快速发展，需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间。土地被征收了，当地的农民还留在原居住地上，并且保留一部分供他们建房居住的宅基地，“城中村“的问题逐步显现。可以说，我国城市的快速扩张是造成“城中村’问题日益突出的普遍原因。换言之，“城中村”是城市现代化建设推进过程中的必然产物。除了上述的共性原因外，还有以下几个方面的因素：

1、主城区本身的建设任务繁重，无暇顾及“城中村”的改造，是形成“城中村”的客观原因。

2、缺少控制性详细规划，过分追求城市开发过程中的利益最大化，是“城中村”未能彻底改造的重要原因。 “城中村”大多处于没有控制性详规指导或者是大规模开发后遗留下来的区域，城市开发建设过程“吃肉留骨”的现象较为普遍。开发商往往对那些好开发、易赚钱的“黄金地段”感兴趣，愿意先行开发，而那些开发周期长、拆迁任务重的地块则受到冷落，长期搁置。当地的居民只能继续生活在开发地块的中间地带，无法改变“城中村”面貌。另外，由于规划建设的实施存在时序问题，而协议出让土地政策缺乏有效控制开发时序的手段，现行的政策对开发商的建设时序也没有明确的要求，从而造成一些地块长期搁置未能按时开发。

3、长期分割的城乡二元管理体制，是形成“城中村”的深层原因。“城中村”作为城市化过程中一种独特的现象，在管理体制上，一方面它作为城市社区的组成部分，必须接受城市政府的领导，应该在城市社区管理体制下运行；另一方面它又属于农村社区，在土地制度、生产组织制度等方面必须执行农村社区管理体制，从而构成了管理体制上的交叉性。大量的“城中村”是历次区划调整中由郊区直接划入城区的，长期的农村管理体制形成了相对独立的生产生活方式，难以按照城市管理体制进行管理，造成“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱和无序状态。同时，这些原来的“村庄”道路基础设施、公共设施严重建设滞后，进一步从整体上破坏了城市面貌。

4、农村土地所有制性质是制约“城中村”城市化进程的重要因素。农村土地的集体所有和宅基地政策，使村民可以低价甚至无偿地获得土地使用权，在受到外部利益的刺激和诱惑下，“城中村”的居民就有可能不再遵守集体土地使用的各种规范，这就必然出现了“城中村”现实存在的情形：大量的违章违规建筑，而没有任何规划与建设部门的批准文书，当然也就没有土地使用证和房屋产权证；以土地入股兴办各类经济实体；用集体土地进行非法的房地产开发等。由于“城中村”集体土地的边缘性、复杂性和相对于国有土地使用权的低廉性，使它拥有旺盛的需求市场，“城中村”也得以长期存在。

二、城中村拆迁改造存在的问题

当前，推进旧城改造最主要的制约因素是拆迁难问题。导致拆迁难的原因具体有四个方面：

（一）拆迁补偿价格低。居民普遍反映房屋拆迁中的货币补偿水平偏低，不少低收入拆迁居民拿着有限的拆迁补偿资金难以买到相应的住房。危旧房屋集中地区困难家庭较多，由于补偿资金太少，被拆迁户没有经济能力购买新房。购买新房时房型自然增长面积及迁居中的费用支出，也会增加拆迁户的经济负担。这样造成被拆迁户抵触情绪很大。

（二）安置还建落实难。开发企业在办理拆迁手续时，按照规定必须准备30%的安置房源。但实际操作时，很多房源仅处于中介信息状态，且有些户型、二手房房型，满足不了拆迁户的要求，产权置换难以落实到位。经济适用房、小户型还建商品房、开发商自建还建房在开发建设中的比例偏低，能提供的安置现房源有限，不能实现点对点的安置。这些造成拆迁还建安置难。

（三）利益调节平衡难。对违法建筑补偿、住宅改商业用房建筑补偿、房屋置换差价补偿等问题缺乏统一政策指导，容易形成执行标准不一，被拆迁人难以接受。住宅改商业用房房主的利益冲突明显，拆迁后，住户失去赖以生存的“自留地”，产生巨大的经济矛盾冲突；部分人认为新房售价较高，开发商赚取超额利润，使一些老百姓出现新的“住房难”问题，从而产生“心理失衡”。

（四）拆迁依法实际操作难。在实际工作中，依据《城市房屋拆迁管理条例》等法规进行操作，缺少必要的刚性保障机制，往往形成“有法难依”、“依法难拆”的被动局面。很多开发商和代办企业在实际操作中，只能以“思想工作”加“优惠条件”推进拆迁，甚至违规追加拆迁补偿，严重影响拆迁补偿价格政策的严肃性和权威性。

由于“城中村”形成的诸多原因，其存在的问题还包括：

1、用地和建设缺乏统一规划和管理。违法用地和违章建筑屡禁不止，形成的面积大，牵涉的人口多；建筑物杂乱无章，间距、通风、采光、消防等设施不符合要求；教育、体育、市政和生活配套设施缺乏，道路狭窄，管线杂乱，供水、排水设施简陋，公共绿地少、环境卫生差；土地利用率低，资源浪费严重；因土

地问题、违章建筑问题引发的矛盾多，妨碍城市建设和经济社会发展。

2、行政管理与集体经济运作不规范。村集体资产的合法手续不完善，产权不明晰，村企不分；集体经济薄弱，其收入只够公共开支。

3、村民就业困难。土地被征拨后，中青年村民们都想找份工作干，由于文化偏低，缺乏专业技术特长等原因找不到合适工作，虽有房屋出租收入，村民的总体生活水平和生活质量不高。

4、历史遗留问题多。由于部分村存在着历史遗留问题，“城中村”改造规划无法实施，建设布局较为混乱。一些城中村住宅建设主要目的就是为了增加家庭收入，因此村庄建设密度较高，乱搭乱建比较严重，一定程度上影响了市容市貌。

5、改造工作困难较大。改造过程中还存在违章建筑拆迁补偿难问题，对拆迁改造带来很大的阻碍。

城中村改造的难点分析：随着城市化进程的不断推进，“城中村”带来的负面作用越来越明显。因此，加快“城中村”改造既是实现城市现代化的需要，也是提高居民生活质量、切实解决“城中村”居民根本出路的必然要求。目前要解决这个问题，在具体操作层面上还存在很多困难。归纳起来，主要有以下几个方面的障碍：

1、“城中村”改造所需的资金投入总量十分巨大。“城中村”改造的经济成本巨大，主要包括以下费用：集体土地变成国有土地的征用费，改造或重建农民住宅的成本费用，农民自住房屋变更为居民商品房的变更费用，集体经济组织改为法人公司的变更、资产评估费用以及改造后原公共设施的建设管理费用等。可以说，“城中村”改造的资金投入涉及到征地、拆迁、安置、建设等各个环节。

2、“城中村”的拆迁安置政策衔接不够。由于“城中村”的土地性质、居民身份的多样性和复杂性，甚至在同一个村补偿标准都不一样，造成村民之间的互相攀比，从而增加拆迁难度。导致这种现象的主要原因是“城中村”拆迁政策之间的衔接不够，主要表现在以下几个方面：一是土地性质的不同导致居民拆迁的补偿标准不一。 二是一般性的城市改造拆迁和重大基础设施项目征地拆迁的补偿标准不一致。

3、“城中村”改造缺乏相关的配套政策支持。“城中村”的改造是涉及土地利用制度、财政体制、投资体制、城市管理体制、行政管理体制等复杂问题。目前国家的法律法规并没有明确统一的规定，因而在工作上也没有统一的执行标准。从我县的情况看，部分“城中村”的集体土地、集体资产还占很大比重，由于村集体经济组织的集体资产归全体村民所有，涉及村民的切身利益，资产处置问题十分敏感。“城中村”在土地征用之前基本上没有对集体资产进行必要的处置，甚至一些区、街道在征地过程中平调、挪用集体资产，不仅导致了集体资产权属不清、管理混乱，还直接损害了农民的权益。

4、“城中村”居民的就业、参保问题难以解决。目前“城中村”居民就业的相关政策并不十分明确，而且这些居民的文化素质普遍不高，且缺乏从事非农产业的经验和必要的劳动技能，在激烈的劳动力市场竞争中明显处于劣势，就业率很低。因此在这种情况下，完善的社会保障体系就成为“城中村”居民最后的“保护伞”。据调查，目前“城中村”实行的是农村社会保险体制，即便如此，参加农村养老保险的居民也只有20%的人愿意持续缴费。更为重要的是，农保体制如何逐步过渡到城保体制，将是制约“城中村”改造的一大难题。

三、城中村拆迁改造的解决对策

(一)加强组织领导。“城中村”已经成为制约城市功能拓展、城乡融合和居民生活质量改善的障碍，对环境和社会治安管理也带来了巨大的压力。推进“城中村” 改造是一项十分艰巨的工作，涉及各级政府之间、部门之间职权利的协调和住户巨大经济利益的平衡，政策性强，操作性强，工作量大，情况复杂，需要各级党委政府切实摆上重要位置，精心组织，扎实推进。首要的是要形成各级各部门职责分工明确、协同配合的城中村改造推进机制。可以借鉴大城市的做法，建立县、镇两级城中村改造领导协调组织，由政府分管领导牵头，计划、财政、国土、规划、建设、城管、房管、农经、劳动、民政、公安等部门参与，抽调各单位相关业务人员，成立城中村改造办公室，加强“城中村”改造规划、拆迁安置、用地安排、征用补偿、待遇转换、管理转型等工作的统筹协调。同时，要明确各级分工，督促检查各项工作。有关部门各司其职，为城中村改造工作提供指导、帮助和服务，确保城中村改造工作平稳有序推进。

(二)强化规划引导。为解决历史遗留问题，杜绝新城中村的产生，要抓紧制订城中村改造专项规划。按照“消化存量、控制增量，整体规划、分步实施”的要求，制订城中村改造进度计划。对无土地的城中村，可以分批下达改造任务；对市政设施项目、重大开发项目需征用拆迁且已列入改造规划的村庄，必须同步实行整体拆迁安置；对征占用地导致人均土地不足0.2亩的村庄必须同步启动整体拆迁安置。同时，要逐村做好开发改造详细规划。尽快推行农村房屋合法产权登记，及时做好城市规划区、功能开发区农村住户、房屋、用地等调查登记工作，为拆迁安置规划和拆迁补偿提供基础资料。与城市总体规划和土地利用总体规划相衔接，按照就地、就近安置的原则，制定完善农村拆迁安置用地规划。安置地规划一经确定，未经法定程序不得更改占用安置地块。

(三)创新改造模式。城中村改造面大量广，单靠政府难以完成，需要动员社会力量共同实施，积极探索“政府引导，市场运作”的路子。应根据城中村的不同类型，选择适宜的改造模式。对各级政府重大项目开发涉及城中村，以同级政府土地储备中心代表政府作为实施主体，在与村及住户签定安置协议后，委托城建部门、房产开发企业或建筑企业代建安置房，委托拆迁单位实施拆迁。对单一的城中村改造项目，可以在限定建设地块面积、限定规划要求、执行政府拆迁安置政策的前提下，优先由本村集体经济组织实施拆迁改造，允许安置剩余房屋推向市场，以房产出让收入平衡安置成本，平衡有余作为村集体收入，难以自求平衡的，应给予相应补助。村级开发模式可以发挥村级组织对村内情况熟悉、有民主决策机制的优势，促进拆迁安置矛盾内部消化。对村级没有力量或不愿组织实施的，可以在完成拆迁工作后委托企业代建或招标建设，也可以实行安置项目与一般房产开发项目“打包”招标建设。对资金平衡缺口较大，企业与村级经济组织都不愿开发的安置项目，应由土地储备中心负责组织实施。

(四)完善政策措施。一是筹资政策。建立城中村改造资金专门帐户，筹集启动资金，实行封闭运行，保障拆迁安置前期投入需要，待无地城中村改造完毕、资金运转有余后，可适当用于城建配套项目建设。二是安置用地优先政策。合理划分城中村，在与城市功能协调的前提下，优先安排安置用地，在片区内就地就近选地、集中连片安置。企业用房拆迁，在坚持货币安置的前提下，对确需换地安置的，由政府统一组织进行跨区安置。三是税费优惠政策。城中村改造项目适用重点项目办理程序，地方税费减半收取；无地城中村改造项目视同“实事工程”，免除大市政配套，实行“一村一策”。四是完善拆迁补偿政策。充分体现农村宅基地公平分配原则，对因规划控制、人户增加、无力建房等原因造成房屋面积没有达到规定标准的，在补偿安置中以户或人为核定依据予以补足。实施廉租房制度，解决城中村拆迁中城镇居民困难户的居住安置问题。五是集体资产补偿政策。对集体道路、河道、广场等公益性集体土地，村庄容积率低于安置小区的节余土地，已经融入城市的村集体道路、边角地等零星土地应及时予以征用补偿，合理安排村级发展留用地，妥善处理集体企业用地转为国有土地问题，维护村集体经济利益。

(五)推进配套改革。“城中村”改造不能单项突进，应当采取配套措施，加快农村体制向城市体制的整体转换，促进传统农村居民向现代城市居民演变。一是要深化集体经济组织股份合作制改革。二是要加快推进撤村改社区工作。三是要推进原村民与城市居民的保障一体化。

(六)改进工作方法。“城中村”改造涉及许多环节，关系改造对象的直接经济利益，只有深入细致地做好群众的思想工作，合理进行时序安排，才能平稳有序推进。一般“城中村”改造项目应该在绝大多数住户要求的前提下进入启动程序，按照“先安置后拆迁，先拆迁后出让”的原则，规范改造拆迁程序。对列入改造规划的城中村，提前做好资料调查、入户测量和房产确权等基础工作，并建立档案。对即将改造的城中村，必须将总体安置方案和分户安置方案公告，广泛听取群众意见，合理调整完善，一经确定，不得随意更改。原地安置的要先建安置房再出让土地；就近安置的，要先安置后拆迁，再出让。这种先建房后拆迁的程序安排，有利于消除住户疑虑，尽管在土地、资金周转上有一定要求，但是可以节约拆迁安置过渡成本，加快安置进度。为保障拆迁安置总体进度，安置房建设完成后住户不愿搬迁的，可以先用于其他“城中村”的安置。要发挥街道、村等基层组织的作用，做好宣传发动、政策解释、帮困解难工作。